Crédito para la vivienda se estanca y el déficit habitacional llega al 40%

La “casa soñada” se está convirtiendo en una quimera inalcanzable para un número creciente de bolivianos. La combinación tóxica de la devaluación de la moneda, la inflación persistente y los salarios que no acompañan el ritmo de los precios, está estrangulando la capacidad de las familias de ingresos medios, bajos e informales para conseguir un crédito hipotecario. 

El resultado de todo ello: un estancamiento del financiamiento para la vivienda que agudiza un déficit habitacional que ya afecta al 40% de la población.

Y el crédito de Vivienda de Interés Social (VIS) juega un rol clave en este laberinto. La Cámara Boliviana de Desarrolladores Inmobiliarios (CBDI), destacó que desde su creación en 2012, este crédito ha sido una herramienta muy valiosa para facilitar el acceso a la vivienda en Bolivia. Durante más de una década, su cartera creció de forma constante, beneficiando a más de 100.000 familias. 

“Sin embargo, en 2024 hemos visto un cambio importante: por primera vez, la cartera de VIS se redujo. Aunque la contracción interanual fue de apenas 0,1%, esta caída rompe una tendencia positiva de más de 10 años y señala un punto de inflexión preocupante”, indicó Juan Pablo Saavedra, director de la CBDI.

De acuerdo con el ejecutivo, este retroceso se debe a un nuevo contexto económico: “Con tasas activas reguladas y un incremento sostenido en las tasas pasivas, cada vez es más complejo para la banca ofrecer estos créditos de manera viable. Además, el entorno económico actual eleva los riesgos, lo que desalienta aún más la colocación de nuevos préstamos bajo este esquema”, consideró.

El Centro de Estudios Económicos y Desarrollo (CEED) de la Cámara de la Construcción de Santa Cruz (Cadecocruz), con datos de la Autoridad de Supervisión del Sistema Financiero (ASFI), precisó que la gestión 2024 se registró una reducción del 1,36% en la colocación de estos créditos, en comparación con 2023.

El gerente de Cadecocruz, Javier Arze, manifestó que este indicador refleja la disminución del poder adquisitivo de los consumidores en el país, puesto que resulta cada vez más difícil acceder a estos créditos. 

“Por estar sujetos a regulación, los créditos de vivienda de interés social no aumentaron su tasa de interés. Los créditos no regulados en cambio, han incrementado tasas y, en muchos casos, han disminuido la cantidad de años (plazos más cortos) lo que provoca que sea más difícil que el consumidor cumpla con la exigencia de capacidad de pago”, dijo Arze.       

En ese marco, la entidad que aglutina a las empresas constructoras señaló que la caída del crédito está afectando significativamente a la industria de la construcción, que se encuentra en un “proceso de estancamiento” y con una inflación creciente, a pesar de que ha bajado la demanda, como muestra la disminución de la cartera de créditos de vivienda. 

“Algunos indicadores vienen mostrando una tendencia al estancamiento desde el 2021, por ejemplo, la producción de cemento, con crecimientos muy bajos que bordean el 2,5% anual, mientras que los permisos de construcción, el 2024, disminuyeron en 10% respecto al año 2023. Estas cifras muestran que las construcciones en ejecución probablemente serán menores durante la gestión 2025”, subrayó el gerente de Cadecocruz. 

Para la ASFI, el crédito VIS se ha mantenido “estable” durante los últimos dos años, con un promedio de Bs 31.524 millones, lo que representa más del 56% de los créditos de vivienda en el Sistema Financiero Nacional (SFN), beneficiando a más de 102 mil familias bolivianas.

De acuerdo con lo explicado a EL DEBER, por la entidad reguladora, este tipo de crédito se destina, principalmente, para la compra de vivienda (casa o departamento) con el 74,1% del total, seguido de la construcción de vivienda con 16,8%, entre los principales. 

“Cabe señalar que, en los últimos 12 meses, las Entidades de Intermediación Financiera (EIF) colocaron más de 5.600 nuevos créditos de VIS, desembolsando un total superior a Bs 1.925 millones; estos nuevos créditos, se otorgaron a un plazo promedio de 20 años, quedando claro que es incorrecto manifestar que las EIF disminuyeron el plazo en el que se otorgan los préstamos”, indicaron. 

Asimismo, las tasas de interés de dichos créditos se han mantenido dentro de los rangos previstos en la normativa, con un promedio de 5,6%. 

“Por su parte, el índice de mora de los créditos VIS se mantiene en niveles controlados, con un promedio de 3,3% en los últimos 2 años, siendo muy cercano a lo observado para la cartera total. “Esto muestra la alta calidad de estos préstamos y la capacidad de pago de los hogares beneficiarios”, resaltó la ASFI, a tiempo de reiterar que  “es incorrecto afirmar o sugerir que los créditos de VIS se hayan encarecido o que los plazos de otorgación de los mismos se redujera”.

La ASFI aclaró que, en el ámbito del SFN, también es posible acceder a otros préstamos para vivienda, mismos que se dirigen, principalmente, a la compra de vivienda de mayor valor o para aquellas personas que ya cuentan con una vivienda propia y quieren acceder a otra.

Por su parte, Franz Javier Rivero, presidente del Directorio de la Cámara Inmobiliaria de Santa Cruz, comentó que por la información compartida por algunos bancos, el año 2024 ha tenido un muy leve incremento en la cantidad de dinero colocado en créditos de VIS, debido a la coyuntura económica del país como efecto de la drástica reducción de Reservas Internacionales Netas (RIN) , la escasez de dólares estadounidenses en el sistema, combustibles e inflación creciente. 

“La mayoría de los bancos han optado por modificar sus requisitos y condiciones para el crédito de vivienda social, haciéndolo inviable para la realidad económica de las familias que tuvieron que resignarse a la compra de una casa, para vivir en un anticrético o alquiler”, dijo Rivero, mientras lamentó que, al presente, la ASFI no ha publicado datos oficiales y comparativos entre las gestiones 2023 y 2024, a diciembre.

Según el ejecutivo, esta situación ha afectado a las familias que tenían algunos ahorros y la esperanza de calificar a un crédito de VIS a 25 o más años, pero debido a las nuevas condiciones y plazos, han tenido que suspender sus planes de compra. 

“Sin embargo, para quienes disponen ingresos estables, la coyuntura que vivimos puede ser una oportunidad para endeudarse en Bolivianos, debido a que nuestra moneda sigue depreciándose día que pasa, respecto al dólar estadounidense.  Esta situación depende mucho de la realidad económica de cada persona o familia”, agregó Rivero.

Juan Pablo Saavedra profundizó que el estancamiento del crédito de vivienda social tiene consecuencias profundas y urgentes para el sector inmobiliario y para el país en general. Según estudios presentados por la CBDI, actualmente más de 1,5 millones de familias bolivianas -el 40% de la población- no tienen acceso a una vivienda digna. 

“Si no reactivamos el financiamiento habitacional, este déficit seguirá creciendo, ampliando la brecha social y afectando la calidad de vida de millones de personas. Pero además del impacto social, hay un impacto económico muy claro: se estima que más de 100.000 empleos directos y 250.000 empleos indirectos dependen de esta actividad. Si no se encuentra una forma de reactivar y hacer sostenible el financiamiento habitacional, estos empleos están en riesgo”, advirtió.

En tanto, Javier Arze apuntó que en los últimos 12 meses, la escasez de divisas y el tipo de cambio paralelo, principalmente, han generado un incremento significativo en varios ítems de la construcción. “Estos factores generan una presión al alza en los costos de la construcción, sin embargo, al mismo tiempo que la demanda se reduce progresivamente, entonces el sector se encuentra afectado al mismo tiempo por el incremento de costos y una menor cantidad de clientes con capacidad de pago, una situación complicada y difícil de gestionar para las empresas”, añadió.

Para la Cadecocruz, los datos sobre el volumen de importaciones para la construcción, muestran que decrecieron en más del 30% la gestión 2024, en comparación al año 2023, principalmente por dos factores: el estancamiento de la industria de la construcción por la disminución de la demanda de vivienda y la baja inversión pública en proyectos de infraestructura, y la pérdida de valor de la moneda boliviana respecto del dólar, que encarece las importaciones, con una pérdida de valor a la fecha que supera ya el 90%. 

“Bolivia se encuentra en una crisis estructural que necesita soluciones importantes mirando a largo plazo, y no medidas parche como las que viene implementando el Gobierno que no llegan a paliar en ninguna medida los problemas”, sostuvo Javier Arze. 

Por su parte, Juan Pablo Saavedra, aseveró que es urgente que el sector público y privado trabajen juntos para diseñar mecanismos de acceso a la vivienda que sean financieramente sostenibles y socialmente inclusivos. “Si no se actúa pronto, el déficit habitacional de más de 1,5 millones de viviendas continuará creciendo, profundizando las brechas sociales y limitando el desarrollo urbano del país”, consideró.

A su vez, propuso diseñar nuevos productos de financiamiento que incluyan a quienes trabajan en la informalidad, sin comprometer la sostenibilidad del sistema financiero. “Mecanismos como el financiamiento mixto, alianzas público-privadas, garantías parciales o sistemas de ahorro previo con subsidios, podrían ser alternativas viables”, apuntó. 

En tanto, Franz Rivero sugirió la modificación de la Ley de Servicios Financieros que desregule la imposición de tasas de interés fijas, para que el mercado y la libre oferta y demanda de los mismos, genere una competencia ideal entre los bancos.