La pasada semana, Armando Ortiz debía ganar una jugosa comisión por la venta de un inmueble ubicado en la calle Sucre, en pleno centro de la ciudad de Santa Cruz. La venta ‘se cayó’ porque el vendedor quería los $us 135.000 -el valor de la casa- en dólares, pero el comprador solo tenía el monto en bolivianos y quería pagar al cambio oficial, Bs 6,96. Incluso le ofreció el 50% en dólares, pero el propietario quería dólares o un tipo de cambio a Bs 8.
“Mi cliente no tenía cómo conseguir dólares y el cambio a 8 (bolivianos) subía como un 10% el precio del inmueble”, relató Ortiz, asesor inmobiliario de una reconocida empresa en la industria de bienes raíces que opera en Bolivia.
“Los precios (de los inmuebles) se mantienen, hay gente que está aprovechando la crisis para comprar porque negociando se pueden bajar los precios, pero estamos teniendo problemas con los dólares”, manifestó el agente al detallar que, desde el año pasado, algunas características del mercado han cambiado notablemente.
Citó, por ejemplo, que son escasos los condominios y edificios que comercializan casas y departamentos bajo la modalidad de preventa y si existen, piden el 50% de cuota inicial. De hecho, subrayó que incluso la mayoría de los bancos financia solo el 80% del valor del inmueble.
Juan Pablo Saavedra, presidente de la Cámara Boliviana de Desarrolladores Inmobiliarios (CBDI) expresó que la escasez de dólares ha generado un incremento en los costos de la construcción. Detalló que la CBDI elaboró un Índice de Costos de la Construcción (ICC–CBDI) que mide la variación en los costos de construcción de casas y departamentos. El estudio reveló que entre diciembre de 2023 y marzo de 2024 se registró un incremento de costos del 5,4% para casas y de un 11,4% para departamentos.
“Esto significa que los siguientes proyectos que lancen los desarrolladores probablemente tengan costos mayores para el consumidor final. Los que compraron recientemente, buscando proteger sus ahorros, probablemente tengan una ganancia en ese sentido”, apuntó Saavedra.
El ejecutivo aseguró que los desarrollos inmobiliarios generan alrededor de 100.000 empleos directos y 250.000 empleos indirectos por el efecto multiplicador en toda la cadena, es decir, importadores, industrias de insumos para la construcción, transporte, mano de obra, entre otros.
“Sobre la demanda, estamos expectantes a tener los resultados oficiales del censo para poder tener datos más precisos sobre el crecimiento de las ciudades. Sin embargo, según las proyecciones del INE basadas en el censo de 2012, se evidencia una significativa demanda de vivienda en las áreas metropolitanas del eje central de Bolivia”, indicó.
Saavedra -con datos del ICC- estimó que La Paz y El Alto experimentarán un crecimiento conjunto de aproximadamente 30.000 personas anualmente, mientras que Cochabamba y sus municipios vecinos ven un incremento de cerca de 25.000 personas. Por su parte, Santa Cruz y sus alrededores registran un aumento poblacional de alrededor de 60.000 personas cada año”.
Construcciones estancadas El presidente de la Cámara de la Construcción de Santa Cruz (Cadecocruz), Aldo Sülzer, señaló que, en los últimos meses, el país vive una situación compleja para la economía del país y para la industria de la construcción en particular, que muestran una tendencia preocupante a la desaceleración, como evidencian los indicadores del PIB nacional y del se ctor, que el 2023 no superaron el 3% y para el 2024 las proyecciones son a la baja. “La reducción de la inversión pública en infraestructura de los tres niveles del Estado, que además registran baja ejecución presupuestaria; la falta de divisas y el incremento en cadena de los precios de insumos y materiales para la construcción; las deudas por planillas de avance de obra acumuladas con las empresas constructoras por diferentes entidades públicas; son algunas razones por las que el sector está registrando bajas tasas de crecimiento”, afirmó. En ese sentido, con datos del Centro de Estudios Económicos y Desarrollo de la Cadecocruz, se prevé que este año el PIB de la construcción en Bolivia no supere el 2%. Y el Censo de Obras en construcción del Observatorio Urbano (OBU) -de la misma Cadecocruz- (ver gráfico) refleja la tendencia de los últimos años, con una abrupta caída de ejecución de obras por metro cuadrado en el área metropolitana de Santa Cruz desde 2016. Entre 2022 y 2023 la construcción se mantuvo casi estática, 1,04 millones de metros cuadrados construidos. El OBU realizado a fines del 2023, registró 1.839 obras desde 2012 e incluyó encuestas realizadas a los constructores. Los bajos índices de crecimiento se empezaron a registrar desde 2016, cuando hubo una disminución del 15% de construcciones por metro cuadrado (1,73 millones). En 2015 fueron 2,04 millones, un crecimiento del 35% con respecto a 2014. Oportunidades para los inversionistas, pero desaceleración para las empresas El presidente de la Cadecocruz, Aldo Sülzer, aseguró que el sector privado no deja de trabajar y de invertir, pero la actual situación del país es compleja y con menor dinamismo. “La inversión pública, que es fundamental para la reactivación genuina del sector, está disminuyendo los mismos niveles los últimos años”, lamentó. Indicó que, de acuerdo a la información del OBU 2023 en la zona metropolitana de Santa Cruz, del total de obras en construcción identificadas, 125 son edificios de 4 pisos en adelante, y más de 1.700 viviendas unifamiliares o multifamiliares de menor altura. La gestión 2022, el OBU identificó 141 edificios en construcción y más de 1.186 viviendas, mientras que el año 2021 se censaron 130 edificios de altura y 1.239 viviendas, datos que evidencian que aumentó el número de proyectos de menor dimensión. “La banca y el sistema financiero cuentan con diversos productos para vivienda, sin embargo, las regulaciones y algunos requisitos hacen que un importante segmento de la población no pueda acceder a estos créditos. Por otra parte, considerando la situación económica del país y el clima de incertidumbre por la serie de conflictos, muchas personas y familias están postergando sus decisiones de compra de bienes inmuebles. Por su parte, Luis Alberto Soria, broker owner de Century 21 Potenza, manifestó que la coyuntura económica en cuanto el dólar, es un factor positivo para el rubro, toda vez que las personas deciden resguardar su dinero comprando bienes inmuebles y terrenos. “Sin embargo, también se ha generado una fuerte especulación e, indudablemente para las personas que requieren de dólares para sus actividades es un factor determinante para colocar un precio de venta a su inmueble”, consideró. Agregó que la conciliación determina los ‘cierres’ de venta de inmuebles, que está aproximadamente en un 15% por debajo del precio comercial del mismo, previo avalúo y un Análisis de Mercado Comparativo. “La preferencia de los compradores continúa siendo en la parte norte de la ciudad, así como Equipetrol y Urubó, seguido de la zona oeste”, detalló Soria. PUNTO DE VISTA “Tenemos frente a nosotros un gran desafío” Por Juan Pablo Saavedra, presidente de CBDI Los precios de las casas y departamentos se han mantenido en algunos casos y se ve un incremento en otros, dependiendo de la zona y tipo de proyecto. Según los datos del último reporte de la consultora Citrino, se ve un incremento en el valor de los departamentos a estrenar, tomando un promedio de la ciudad de Santa Cruz, los inversores de acuerdo al ticket buscan zonas consolidadas y mejores productos inmobiliarios. En el área corporativa y de oficinas, existe un gran potencial por que las empresas están empezando a buscar opciones que no solamente ayuden a mejorar su imagen corporativa, sino también que hagan más eficientes los usos de los espacios y den mejores condiciones a los colaboradores. Hoy cualquier empresa, independiente a su tamaño, busca eficiencia y mejorar su imagen. Eso solo sucede si se salen de alquilar casas antiguas y se van a proyectos corporativos adecuadamente diseñados y pensados para cumplir sus necesidades. En el año 2023 vimos un claro estancamiento en la cartera de créditos de vivienda social. El único banco que continúa con apetito de colocación de créditos de vivienda social es el Banco Unión, pero difícilmente tendrá la capacidad de satisfacer la gran demanda de vivienda que tiene el país por el crecimiento de las ciudades. Si a esto añadimos el déficit habitacional cualitativo, estimado por el INE en la encuesta de hogares 2021, en cerca de 1,5 millones de familias, debemos concluir que tenemos un desafío muy grande para poder resolver el problema del acceso a la vivienda para la familia boliviana. Debemos trabajar de manera conjunta, sector público y privado, no sólo para mantener las alternativas de acceso financiero a viviendas que ya tenemos, sino también para encontrar otros mecanismos para llegar a las personas que todavía no han podido acceder al sueño de la vivienda propia. Tenemos frente a nosotros un gran desafío.